Где проходит граница между вашим окном и общим
По количеству помещений, которые окно обслуживает. Формулировка из постановления № 491 звучит сухо, но работает однозначно: ограждающие конструкции входят в состав общего имущества, если обслуживают более одного помещения. Окно вашей комнаты светит только в вашу комнату. Окно на лестничной клетке - всему подъезду.
| Что за окно | Общее имущество | Кто платит |
|---|---|---|
| в комнате или на кухне квартиры | нет | собственник квартиры |
| на лестничной клетке, в тамбуре | да | дом, через содержание или капремонт |
| в подвале и техподполье | да | дом |
| остекление балкона квартиры | нет, если не по проекту дома | собственник |
| витраж на фасаде общей зоны | да | дом |
Отсюда и распространённое разочарование. Люди годами платят взнос на капитальный ремонт, ждут замены окон в квартире и узнают, что программа их окна не включает никогда. Взнос идёт на крышу, фасад, инженерные системы, лифты и подвалы - это перечень статьи 166 Жилищного кодекса. Окон там нет.
Что реально входит в капитальный ремонт
Перечень закрытый, но региональная программа может его расширить. Базовый список из части 1 статьи 166 выглядит так, и окон квартир в нём нет ни в одном пункте. Читать его стоит внимательно: люди часто видят слово «фасад» и делают вывод, что окна тоже входят, хотя речь идёт об отделке наружных стен и об остеклении общих зон. Формулировка обманчива.
- Внутридомовые инженерные системы: электро-, тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение.
- Лифтовое оборудование и шахты, если срок службы истёк.
- Крыша, включая переустройство невентилируемой кровли.
- Подвальные помещения, относящиеся к общему имуществу.
- Фасад, и вот здесь окна мест общего пользования попадают в работу.
- Фундамент многоквартирного дома.
Ремонт фасада - единственная дверь, через которую окна вообще заходят в капремонт. При утеплении и отделке фасада часто одновременно меняют остекление подъезда, потому что новые откосы к старым рамам не примыкают. Совпадения не будет. Про нормы к таким конструкциям написано в статье про остекление подъезда и лестничных клеток.
Часть 2 статьи 166 разрешает субъекту дополнять список: где-то туда включают ремонт внутридомовых систем вентиляции, где-то усиление конструкций. Смотреть надо не общероссийскую норму, а региональную программу и краткосрочный план по вашему дому. Год работ и их состав публикуются, и это единственный документ, по которому можно понять, придут ли к вам вообще.
Как устроена замена окон при реновации
Совсем иначе. Программа реновации в Москве переселяет жильцов в новостройку, и квартира передаётся с готовой отделкой: окна там уже стоят и оплачены городом. Менять окна в старой квартире перед переездом бессмысленно вдвойне - дом идёт под снос, а отдельной компенсации за поставленные окна закон о реновации не предусматривает. Вернуть их не выйдет.
Практический совет для дома, включённого в программу: старое окно чинят, а не меняют. Если же дом в программу не попал и менять придётся за свой счёт, смету считают от конкретной серии профиля, и каталог пластиковых окон даёт ориентир по системам. Дальше считает замерщик. Регулировка прижима, замена уплотнителя и ремонт фурнитуры стоят несопоставимо дешевле нового блока и закрывают вопрос на оставшиеся годы. Что именно чинится без замены, разобрано в статье про ремонт пластиковых окон, а порядок действий с деревянными окнами - в материале про их реставрацию.
Окна в новой квартире по реновации ставят по стандарту отделки, и качество их обычно среднее по рынку. Принимать их надо так же придирчиво, как у любого застройщика: проверить геометрию, прижим, работу фурнитуры и монтажный шов. Чек-лист приёмки собран в статье про приёмку окон после монтажа, а логика решения менять или дорабатывать - в статье про окна от застройщика.
Когда дом всё-таки меняет окна в квартирах
В трёх случаях. Первый - авария или брак строительства, признанный застройщиком в пределах гарантии на дом, обычно пять лет со дня передачи объекта. Второй - региональные меры социальной поддержки для отдельных категорий жильцов, они идут через органы социальной защиты и к капремонту отношения не имеют. Третий - решение общего собрания собственников за счёт дополнительного сбора.
Третий вариант работает редко, но законно. Собрание вправе принять решение о работах сверх перечня и о целевом взносе на них. Такое встречается в домах с единым фасадным решением, где разнобой окон портит облик здания. Решение принимается большинством, и оно обязательно для всех. В том числе для несогласных.
Источники
- Жилищный кодекс Российской Федерации, статьи 166 и 189
- Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», пункт 2
- Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве»
- ГОСТ 30674-2023 «Блоки оконные и балконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»
Частые вопросы
Нет. Оконный блок квартиры обслуживает одно помещение и в состав общего имущества не входит по пункту 2 постановления № 491, поэтому его замену оплачивает собственник, а не фонд капитального ремонта.
Дом. Остекление лестничных клеток относится к общему имуществу, поэтому работы идут либо по статье содержания, либо в составе ремонта фасада по программе капитального ремонта.
Нет. Новая квартира передаётся с отделкой и с готовыми окнами, а отдельной компенсации за окна, поставленные в старой квартире, закон о реновации не предусматривает. Дешевле отремонтировать существующие.
Инженерные системы, лифты, крыша, подвалы, фасад и фундамент. Список закреплён частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса, а региональная программа может его дополнить.
Можно, но за отдельный целевой взнос. Общее собрание вправе принять решение о работах сверх перечня и о порядке их финансирования, и такое решение обязательно для всех собственников.
