Путаницу создаёт само слово «фасад». Стена дома целиком относится к общему имуществу, а окно внутри квартиры принадлежит собственнику, и граница между ними проходит не там, где кажется. Проходит она по проёму.
Когда разрешение не нужно вовсе
В самом частом сценарии. Старое деревянное окно меняют на пластиковое того же размера, той же белой рамы и с тем же числом створок; проём не трогают, наружный вид дома не меняется. Это большинство случаев. Жилищный кодекс относит к перепланировке изменение конфигурации помещения, а к переустройству - перенос инженерных сетей. Замена окна не подпадает ни под одно из двух определений. Значит, можно ставить.
Меняются ли габариты проёма? Меняется ли внешний вид со стороны улицы, включая цвет и раскладку? Затрагиваются ли конструкции дома, то есть стена, плита, парапет? Три «нет» означают, что разрешение не требуется. Хотя бы одно «да» - готовьтесь к процедуре, и начинать её надо до заказа окон, а не после. Порядок именно такой.
Когда согласование обязательно
Случаев немного, и все они связаны с общим имуществом. Ниже сведено, что именно требуется в каждом из них и к кому идти. Порядок в регионах отличается деталями, но логика везде одинаковая. Общее правило простое: чем сильнее работы меняют вид дома снаружи или его конструкции, тем длиннее процедура и тем больше людей должны её одобрить.
| Что делаете | Что требуется |
|---|---|
| меняете окно в тех же габаритах | ничего |
| ставите цветной профиль со стороны улицы | согласование внешнего облика |
| расширяете или переносите проём | проект и разрешение, работы по перепланировке |
| сносите подоконный блок | проект, разрешение, часто запрет в панельном доме |
| остекляете балкон или лоджию | решение общего собрания, местные правила |
| меняете окна в доме-памятнике | разрешение органа охраны наследия |
Расширение проёма - самая тяжёлая процедура из списка, потому что затрагивает несущую способность стены; порядок разобран в статье про расширение оконного проёма. Балконное остекление живёт по своим правилам, они собраны в материале про согласование остекления балкона. Дома со статусом объекта культурного наследия выведены в отдельную процедуру: об этом статья про окна в доме-памятнике.
Порядок действий, если согласование нужно
Процедура одинакова почти во всех регионах и различается только названием органа и сроками. Пять шагов ниже описывают полный путь от проверки статуса дома до акта о завершении работ. Пропускать шаги нельзя: без любого из них согласование не считается полученным. Ни одного.
Определить статус дома
Панельная серия, монолит, старый фонд или памятник. От этого зависит и перечень документов, и сама возможность работ: в панельном доме несущие стены не позволяют многого.
Заказать проект
Проектную документацию готовит организация с допуском. В проекте показывают существующее и проектируемое положение, узлы и расчёт, если затрагивается стена.
Получить согласие собственников
Когда работы касаются общего имущества, нужно решение общего собрания. Это самый долгий этап, и его закладывают в график заранее.
Подать заявление
В орган местного самоуправления или в жилищную инспекцию, через портал госуслуг региона либо через многофункциональный центр.
Оформить приёмку
После работ составляется акт о завершении. Без него изменения не считаются узаконенными, даже если разрешение было получено.
Чем грозит самовольная замена
Ответственность наступает по части 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, и штраф для гражданина невелик: две-две с половиной тысячи рублей. Неприятность в другом: вместе со штрафом выдаётся предписание вернуть всё в прежнее состояние за свой счёт, а срок на исполнение назначает орган. Спорить долго. Демонтаж нового остекления обходится дороже любого штрафа. Кратно дороже.
Вторая неприятность отложенная. Несогласованные изменения всплывают при продаже квартиры: банк отказывает в ипотеке, а покупатель требует скидку. Скидка выйдет крупной. Оформить всё задним числом можно, но это дольше и дороже, чем сделать сразу. Дороже вдвое. Про проверку остекления при покупке есть отдельная статья: как проверить окна при покупке квартиры.
Что важно знать про цвет и раскладку
Внешний облик фасада относится к общему имуществу, поэтому ламинация профиля в цвет со стороны улицы формально меняет вид дома. На практике требования зависят от региона и от того, есть ли у дома утверждённый колерный паспорт или архитектурное решение фасада. В новых жилых комплексах правила часто прописаны в решении собрания или в регламенте управляющей компании, и там ограничивают всё сразу: цвет, раскладку, тип остекления балконов. Регламент стоит прочитать.
Со стороны квартиры ограничений нет. Внутреннюю ламинацию под дерево, цветные накладки и любые декоративные решения выбирают свободно; варианты собраны в разделе цветные окна, а технология описана в статье про ламинацию профиля.
Источники
- Жилищный кодекс Российской Федерации, статьи 25, 26, 36, 44
- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 7.21
- Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
- Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации»
