Покупатель новостройки сверяет цифры и не понимает. В договоре квартира 64 метра, в выписке после сдачи 61, а лоджия на плане 6 метров. Никто не ошибся. Площадь лоджии в общую площадь квартиры не входит, а в договоре с застройщиком её учитывают с коэффициентом 0,5, у балкона он 0,3. Отсюда и разница, которая пугает при приёмке. Разберём, откуда эти числа, как измерить лоджию самому и что происходит с её площадью после остекления и утепления.
Входит ли лоджия в площадь квартиры?
Нет. Жилищный кодекс прямо исключает из общей площади балконы, лоджии, веранды и террасы. В выписке из реестра недвижимости у квартиры указана площадь без них. От неё же считают коммунальные платежи и взносы на капитальный ремонт, поэтому большая лоджия квитанцию не увеличивает, сколько бы метров в ней ни было на плане.
При этом лоджия остаётся частью квартиры. Она принадлежит собственнику, её можно застеклить и отделать, она видна на поэтажном плане с собственной площадью. Просто в сумму «общая площадь» она не складывается. В объявлениях о продаже её иногда плюсуют к метрам, и покупателю стоит смотреть, какая цифра стоит в документах.
Как считают площадь лоджии с коэффициентом?
Умножают на понижающий коэффициент. Так делают в договоре с застройщиком, где цену считают за метр общей приведённой площади: это площадь квартиры плюс лоджии и балконы, уменьшенные коэффициентами. Коэффициенты утверждены приказом Минстроя России и одинаковы для всех застройщиков, поэтому сравнивать договоры разных домов по ним можно напрямую.
| Помещение | Коэффициент | Лоджия или балкон 6 м² в приведённой площади |
|---|---|---|
| Лоджия | 0,5 | 3 м² |
| Балкон | 0,3 | 1,8 м² |
| Терраса | 0,3 | 1,8 м² |
| Веранда | 1,0 | 6 м² |
Пример на пальцах. Квартира без лоджии - 61 м², лоджия - 6 м². В приведённую площадь договора войдёт 61 + 6 × 0,5 = 64 м², и платит дольщик за 64. После сдачи дома выписка покажет 61: лоджия в общую площадь не входит. Три метра разницы - это та самая половина лоджии.
Как правильно измерить площадь лоджии?
По внутреннему контуру пола. Длину меряют вдоль стены дома от одной боковой стены до другой, глубину - от стены дома до внутренней грани парапета или ограждения. Площадь под самим парапетом не считают. Если лоджия не прямоугольная, её делят на прямоугольники и складывают площади частей.
Меряют по полу. Стены бывают неровными, и разница в пару сантиметров на каждой стороне даёт заметную погрешность на длинной лоджии. Типовой балкон в панельном доме неглубокий, 80-105 см, поэтому его площадь часто оказывается меньше, чем кажется: балкон 3 метра в длину и 0,9 в глубину - это 2,7 м², а в приведённой площади всего 0,81.
Почему площадь в договоре и после обмера разная?
Потому что меряют дважды. До стройки и после. В договоре стоит проектная площадь по чертежам. После постройки дом обмеряет кадастровый инженер, и фактическая площадь почти всегда немного отличается: стены вышли толще, штукатурка съела сантиметры, лоджия получилась чуть короче. По этой разнице делают перерасчёт, если он предусмотрен договором.
Закон о долевом строительстве разрешает договору допускать отклонение общей площади не больше чем на 5 процентов. Если фактическая площадь вышла за допуск, записанный в договоре, дольщик вправе расторгнуть его через суд. Расхождение в пределах допуска закрывают доплатой или возвратом по условиям договора, и их стоит прочитать до подписания.
Сверяют всегда одинаковые цифры. Приведённую площадь договора - с приведённой площадью по обмеру, общую площадь выписки - с общей площадью по обмеру. Сравнивать приведённую из договора с общей из выписки бессмысленно: разница в половину лоджии заложена в самих определениях.
Меняет ли остекление или утепление площадь лоджии?
В документах нет. Ни на сантиметр. Обычно остекление ставят по парапету, пол при этом не расширяется, и площадь в плане остаётся прежней. Вынос по подоконнику даёт место только на уровне подоконника: полку шириной 15-20 см над прежним полом. Даже вынос по полу прибавляет лишь полезные сантиметры, а юридически плита и площадь остаются прежними. Как устроен такой вынос и что он даёт на узком балконе, рассказывает статья остекление балкона с выносом.
Полезная площадь меняется. Тёплый пирог утепления забирает 7-12 см с каждой стены, и на узкой лоджии это заметно. Узкую лоджию иногда сознательно оставляют холодной, чтобы не потерять ширину. Как это посчитать заранее, разобрано в статье утепление балкона изнутри. Присоединение лоджии к комнате - уже перепланировка, и её правовая сторона описана в статье присоединение лоджии к комнате.
Для заказа окон площадь пола вообще не нужна. Остекление балконов и лоджий считают по длине фронта и боковин и по высоте проёма от парапета до плиты. Замерщик меряет эти размеры сам, а отличие балкона от лоджии по конструкции и нагрузкам разобрано в статье балкон или лоджия.
Частые вопросы
Нет. Жилищный кодекс исключает балконы, лоджии, веранды и террасы из общей площади, поэтому в выписке и в квитанциях их площади нет.
У лоджии 0,5, у балкона и террасы 0,3, у веранды 1,0. Их применяют для приведённой площади в договоре с застройщиком.
Измерить по полу длину вдоль стены дома и глубину до внутренней грани парапета и перемножить. Площадь под парапетом не считают, непрямоугольную лоджию делят на части.
В договоре стоит приведённая площадь с половиной лоджии и третью балкона, а в выписке - общая площадь без них. Разница заложена в самих определениях.
Нет. Остекление ставят по парапету, пол не расширяется, и площадь в документах не меняется. Вынос остекления даёт полку на уровне подоконника или немного места у пола, но документы он не меняет.
