Апартаменты - это нежилое помещение, в котором живут. Юридический статус меняет не только прописку и налог, но и то, по каким правилам подобрано окно, которое застройщик поставил. Окна в апартаментах не обязаны отвечать санитарным нормам для жилых комнат, и это выясняется обычно на второй зимний месяц.
Что именно не действует в апартаментах
Не действует жилищное регулирование целиком. Жилищный кодекс говорит о жилых помещениях, а апартаменты в реестре числятся нежилыми, поэтому нормы освещённости, инсоляции и шума для квартир к ним не применяются. Застройщик их и не нарушает: он строит по нормам общественных зданий, где требования другие.
Квартира в том же корпусе обязана получить не менее двух часов прямого солнца в день в период с 22 апреля по 22 августа. Апартаменты рядом не обязаны получить ни минуты. Поэтому в апарт-комплексах встречаются окна в вентиляционный двор, окна в световой карман и окна, полностью затенённые соседним корпусом. Проверять это надо до покупки, а не после. Днём и вечером.
Чем нормы для апартаментов отличаются от жилья
Ниже сведено то, что чаще всего оказывается неожиданностью для покупателя. Слева требование, которое человек считает обязательным по привычке, потому что оно годами действовало в его квартире, справа - как обстоит дело в нежилом помещении. Ни одна строка таблицы не означает нарушения: застройщик работает по нормам общественных зданий и формально прав.
| Требование | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| инсоляция | не менее 2 часов в день | не нормируется |
| естественная освещённость | КЕО от 0,5 процента | по нормам общественных зданий |
| шум в помещении | 40 дБА днём, 30 ночью | не нормируется как для жилья |
| капитальный ремонт | фонд, программа, взносы | фонда нет, всё за свой счёт |
| перепланировка | жилинспекция | правила здания и собственник |
Из таблицы следует практический вывод. При покупке апартаментов окно оценивают приборами и глазами, а не документами: замеряют шум в комнате при закрытой створке, смотрят КЕО по глубине помещения, проверяют, куда фактически выходит стекло в разное время дня. Формально жаловаться будет не на что.
Какое окно ставить, если менять
Считать придётся самому. Ориентир по шуму берут жилой: индекс Rw от 32 децибел для обычной улицы и от 36 для магистрали, иначе спать в комнате будет некомфортно вне зависимости от того, что написано в нормах. Второй ориентир - теплотехника, потому что в апартаментах чаще электрическое отопление, и каждый ватт теплопотерь виден в счёте напрямую.
Панорамное остекление в пол, типичное для апарт-комплексов, добавляет своё. Для нижних полей, выходящих на соседний корпус, часто берут сатинат: он даёт приватность, не отнимая света. Профиль под такие конструкции подбирают из систем с большой монтажной глубиной, например Rehau. Всё, что ниже 1,2 метра от пола, должно быть из триплекса, иначе конструкция небезопасна независимо от статуса помещения. Требования к безопасному остеклению работают по техническому регламенту о безопасности зданий, а он не делит помещения на жилые и нежилые. Здесь послаблений нет.
Логика подбора формулы стеклопакета разобрана в статье про панорамное остекление, а расчёт по шуму - в материале про шумоизоляцию окон.
Как согласовать замену
Через собственника здания, а не через город. В апарт-комплексе действует внутренний регламент: он описывает допустимый цвет профиля, конфигурацию створок, возможность вывода наружного блока кондиционера. Фасад при этом остаётся общим имуществом здания, поэтому менять его облик в одиночку нельзя, даже если окно ваше.
Порядок обычно такой: заявка в управляющую организацию, согласование внешнего вида, допуск подрядчика на объект по пропускам. Отдельно уточняют, разрешён ли демонтаж в рабочие часы и как поднимать конструкции. Если апартаменты в жилом комплексе смешанного типа, требования могут отличаться от квартирной части того же дома.
Отдельная тема - остекление балкона или террасы при апартаментах. Здесь тоже правит регламент здания, а не городские правила для жилья, но общий подход к конструкции не меняется: он разобран в статье про согласование остекления балкона. Про приёмку конструкции после монтажа написано в статье про приёмку окон.
Источники
- Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 15
- СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»
- СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»
- Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
- ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия»
